ＣＰＭ®（米国不動産経営管理士）【2019-08-03更新】｜ピタットハウスFC丸正池田

【ＣＰＭ®（米国不動産経営管理士）】2019-08-03

【世界に会員を有するプロパティマネジメントの最高峰資格】

CPMとは英語でCertified Property Manager（サーティファイド プロパティー マネージャー）の略です。
日本語に言い換えれば「不動産経営管理士」となります。
不動産の経営上の運営企画を資金調達まで含めて総合的に提案ができる資格です。

この資格を認定しているのはIREM(全米不動産管理協会：本部はシカゴ)という団体で、米国をはじめ世界十数か国で普及しており、
世界に会員を有するプロパティマネジメントの最高峰資格です。

資格取得過程においては、「不動産管理者としての論理」を必須科目として、コンサルティング実務を不動産投資評価算手法、ＤＣＦ法によるＩＲＲ（内部収益率）やＮＰＶ（正味現在価値）やＣＡＰＲＡＴＥ（資本化率）などの投資分析を学習します。
結果、物件の投資価値評価ができ、表面利回り、実質利回りだけでなく、「投下資本に対して年何％のリターンを稼いでいるのか」「ファイナンスは資本増加を早めるレバレッジ効果を発揮しているのか」など運営の良し悪しを算定できるようになります。
宅地建物取引士のように業務独占資格ではありませんが、多岐にわたって深い知識が求められます。

【目的は不動産価値の向上と業界の発展】

IREM発足のきっかけは、米国で1933年に起きた金融大恐慌でした。家賃収入のある不動産の抵当権の多くが償却され、こうした建物を管理する有能な管理者が不足する中、不動産賃貸の条件はバラバラになり、管理の水準も安定しませんでした。
こうしたビジネス界の腐敗を憂慮し、信頼回復を叫ぶ声の高まりを受けて、業界の倫理規定及び業務基準を定めることを目的に、IREM(全米不動産管理協会)が創設されたのです。

5年後の1938年、協会はより高い業務基準を求めるニーズに対処するため、公認不動産経営管理士(CPM)の称号を設けます。
この際、IREM会員は、認定資格を会社としてではなく個人のみを対象にすることとしました。
それまでは管理会社を対象としていましたが、倫理規定の遵守を効果的に実現するには、実際に業務に当たる個人を教育するのが最も合理的であるとの考えからです。
以降IREMは会員を個人に制限したプロフェッショナルな協会として展開することとなりました。

【CPMの役割とは】

日本でこれまで展開されてきた賃貸管理業務と、PM(プロパティマネージャー)の業務とでは大きな違いがあります。
いわゆる「管理会社」のイメージは、「大家代行業」です。
入居者を募集し、契約し、家賃を集めて、オーナーに送って、クレームに対処し、物件の掃除・点検をするといったところでしょうか。

「プロパティマネジメント」は明確に違います。
その一番の業務は、
『オーナーの収益を最大限に高める』こと。

少しでも高い家賃で決めるように、空室や解約を減らすためにはどうすれば良いか、また日常の運営コストを下げるための努力等、それらを年次でまた数年の単位で把握して管理していかなくてはなりません。
そして何らかの投資を提案する際には、必ずオーナーの利益が出るものでなくてはなりません。
つまり、ただの「管理」ではなく、「経営（戦略）的管理」ができること、それがプロパティマネージャーの責務なのです。

米国でCPMは、弁護士や税理士と同じような地位と言われており、
「不動産を買う前に優秀なCPMを買え」という言葉があるほどです。

また“物件を買うことはPM(プロパティマネジメント)を買うことだ”と言われ、プロパティマネージャーの腕次第で物件の価値が変わります。
私たちがオーナーにご提供したいと考えているのは、経営（戦略）的管理であり、
まさしく「賃貸経営代行業」です。

IREM、CPM詳細はこちらをご覧ください。
http://www.irem-japan.org/

ページ作成日　2019-08-03